Cet article vise à introduire les éléments juridiques essentiels relatifs au manquement substantiel dans les contrats de bail de locaux à usage non résidentiel en Espagne, en détaillant le cadre juridique applicable, les critères de reconnaissance et les conséquences légales.
Cadre juridique
La Loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains (LAU) est la principale norme applicable. Elle distingue les baux à usage d’habitation de ceux à usage commercial, professionnel ou industriel.
Le Code civil espagnol (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763), notamment son article 1124, s’applique à titre supplétif pour tout aspect non spécifiquement traité par la LAU.
Qu’est-ce que le manquement substantiel ?
Le manquement substantiel (ou essentiel) correspond à une violation grave du contrat qui en empêche la finalité économique et prive l’autre partie de ce qu’elle était en droit d’attendre.
Toutes les violations ne justifient pas une résiliation : seules celles présentant une gravité suffisante peuvent être qualifiées de substantielles.
Critères d’analyse du manquement substantiel
Les tribunaux évaluent chaque cas individuellement. Néanmoins, plusieurs critères récurrents sont pris en compte :
- Gravité et nature de l’inexécution : Un léger retard dans le paiement du loyer ne sera généralement pas substantiel, contrairement à un défaut de paiement prolongé. Des travaux non autorisés affectant la structure du bien peuvent aussi constituer une violation grave.
- Frustration de la finalité du contrat : Le manquement doit empêcher ou compliquer significativement la réalisation de l’objet économique que les parties ont voulu atteindre lors de la conclusion du contrat. Par exemple, si le bailleur ne procède pas aux réparations nécessaires, rendant impossible l’activité du preneur, on parle de manquement substantiel.
- Volonté des parties : Si le contrat prévoit explicitement qu’un manquement entraîne la résiliation, les tribunaux respecteront cette clause, sauf si elle est contraire à la loi.
- Bonne foi contractuelle : L’article 7 du Code civil impose d’agir de bonne foi. Un manquement mineur peut être considéré comme substantiel en cas de mauvaise foi manifeste.
- Possibilité de remédier à l’inexécution : Si le manquement est réversible et corrigé dans un délai raisonnable, la résiliation peut être jugée injustifiée, surtout si elle entraîne un préjudice disproportionné.
Exemples de manquements substantiels
Voici quelques exemples de manquements qui, selon les circonstances particulières, pourraient être considérés comme substantiels dans les contrats de location à usage non résidentiel.
Du côté du bailleur
- Ne pas effectuer les réparations nécessaires au maintien de l’usage du bien
- Empêcher la jouissance paisible du bien
- Refuser l’accès au local au preneur
- Ne pas obtenir les autorisations requises lorsque c’est son obligation
- Réaliser des travaux sans autorisation qui nuisent à l’activité du preneur
Du côté du preneur
- Ne pas payer le loyer à plusieurs reprises
- Changer l’usage du local sans l’accord du bailleur
- Réaliser des travaux non autorisés portant atteinte à la sécurité
- Sous-louer sans autorisation du bailleur (si requise)
- Mener des activités illégales ou gênantes dans les locaux
Conséquences juridiques
Conformément à l’article 1124 du Code civil et aux articles 27 et 35 de la LAU, le manquement substantiel permet au cocontractant respectueux de demander la résiliation du contrat et une indemnisation pour les dommages subis.
La résiliation met fin au contrat, suppose la restitution des prestations et peut inclure des pénalités supplémentaires convenues dans le contrat.
Procédure de résiliation
La procédure de résiliation d’un contrat de location pour manquement substantiel dépendra de l’existence ou non d’un accord entre les parties.
- Résiliation amiable : Les parties peuvent conclure un accord précisant les modalités (remise des clés, restitution de la caution, indemnités, etc.).
- Résiliation judiciaire : En l’absence d’accord, la partie devra intenter une action en justice afin de demander la résiliation du contrat pour manquement substantiel. Au cours de la procédure judiciaire, elle devra prouver l’existence et la gravité du manquement, ainsi que les dommages et préjudices subis.
Conclusion
Le manquement substantiel dans les contrats de bail doit être évalué au cas par cas. Seules les violations graves compromettant l’objet du contrat permettent la résiliation et l’indemnisation. Connaître le cadre juridique et les cas concrets est essentiel pour défendre efficacement ses droits.
Nicolás Melchior
