Responsabilités du vendeur immobilier en Espagne

La responsabilité est communément définie comme étant l’obligation faite à une personne de répondre de ses actes du fait du rôle, des charges qu’elle doit assumer et d’en supporter toutes les conséquences [1]. A l’occasion d’une vente d’un immeuble en construction, le vendeur immobilier est responsable des vices et défauts possibles que peut rencontrer l’immeuble octroyé à l’acheteur.

En effet, suite à la crise du marché immobilier et à la crise financière, la vente d’immeubles en construction en Espagne offre aujourd’hui d’intéressantes perspectives de rentabilité mais peut susciter toujours certaines craintes. Il est donc important de connaitre quelles sont les garanties liées à ce type de contrat ainsi que le régime de responsabilité afférant.

Il s’agira en l’espèce d’envisager les différentes responsabilités possibles du vendeur immobilier, ainsi que les délais pendant lesquels la victime peut intenter une action en réparation.

Responsabilité et délais de prescription des actions en réparation

L’article 1591 du Code civil espagnol [2] : prescription décennale et notion de ruine

Bien que la responsabilité contractuelle soit réglementée par les articles 1101 et suivants du Code civil espagnol, l’article principal est l’article 1591 du code susmentionné en matière de responsabilité en cas de destruction d’un bâtiment à cause de vices de construction, c’est-à-dire en cas de responsabilité en cas de ruine (responsabilidad por ruina).

En effet, conformément à l’article 1591 du code civil espagnol, l’entrepreneur d’un bâtiment qui tomberait en ruine à cause de vices de construction, répond des dommages et préjudices si la ruine se produit dans les 10 ans à compter de la conclusion du contrat. L’architecte sera responsable de la même manière et à compter de la même date et pendant la même durée, si la ruine résulte d’un vice du sol ou d’un vice dans son commandement des travaux. Par contre, si la cause de la destruction résulte d’un manquement de l’entrepreneur aux conditions du contrat, alors l’action en réparation sera prescrite au bout de 15 ans.

La jurisprudence est venue élargir la notion de ruine. Ainsi, la notion de ruine du Code civil espagnol est différente de son acception dans le sens courant. Selon la jurisprudence, il existe trois types de ruines en droit civil :

  • La ruine physique, qui correspond à un écroulement total ou partiel du bâtiment
  • La ruine potentielle, qui correspond à un risque d’écroulement futur ou une détérioration progressive
  • La ruine fonctionnelle, qui correspond à une détérioration que subit le bâtiment, qui sans affecter sa solidité, vient dépasser tout de même le statut d’imperfection, ou vient gravement changer l’usage qui doit être fait de l’immeuble le rendant impropre à l’habitation

Toutefois, ce principe de responsabilité décennale de l’entrepreneur sur la base de l’article 1591 du Code civil espagnol a donné lieu à une controverse doctrinale concernant son champ d’application. C’est en ce sens que la Loi 38/1999, du 5 novembre, en matière d’Aménagement de la Construction (Ley 38/1999, du 5 novembre, de Ordenación de la Edificación – LOE), qui prévoit toujours cette responsabilité décennale en est cependant venue limiter le champ d’application. Cette loi s’applique à tous les immeubles construits après le 5 mai 2000.

La  Ley 38/1999, du 5 novembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)

C’est au sein de son article 17 que la LOE contient la règle générale de responsabilité civile. Cette loi distingue trois types de responsabilité en fonction de la cause des dommages survenus.

L’article 17 de la LOE prévoit, à propos de la responsabilité décennale, que les personnes physiques ou morales qui interviennent dans le processus de construction répondront devant les propriétaires et les tiers acquéreurs des bâtiments, durant 10 ans, des dommages matériels causés à l’immeuble par des vices ou défauts qui affectent les fondations, les supports, les poutres, les dalles de plancher, les murs porteurs, ou autres éléments structurels qui compromettent directement la résistance et la stabilité du bâtiment.

Évidemment, le système de responsabilité retenu ici n’empêche pas l’existence en même temps d’une responsabilité contractuelle. Les personnes physiques ou morales intervenant dans le processus de construction correspondent ici au promoteur immobilier, au maître d’ouvrage, au constructeur, à l’architecte, etc.

La LOE prévoit une responsabilité de triennale pour les vices et défauts des constructions ou des installations qui ne répondent pas aux exigences normales d’habitation.

La LOE prévoit aussi une responsabilité annuelle pour les dommages qui se produisent sur les éléments de finition ou de la construction.

Chaque personne intervenant dans la construction sera personnellement responsable des travaux qu’il a réalisés. Toutefois, quand il est impossible d’individualiser la cause des dommages ou du préjudice, ou lorsque plusieurs personnes ont participé à la réalisation de des travaux sans que leur degré de participation ne puisse être déterminé, les différents intervenants seront solidairement responsables.

Conformément à l’article 18 de la LOE, l’action en responsabilité pour vices et défauts de construction doit être initiée dans un délai de deux ans à compter du moment où se sont produit lesdits dommages. La responsabilité pour manquement aux obligations contractuelles pourra également être intentée dans le même temps.

Les délais de l’article 17 de la LOE sont des délais de prescription tandis que le délai de l’article 18 est un délai de forclusion.

Par ailleurs, il est de pratique courante que dans les contrats de vente de chose future, le promoteur-vendeur engage sa « responsabilité en cas de défauts de construction ». En effet, ce dernier donne une garantie bancaire à l’acheteur correspondant en général à une  somme de 2% du prix de vente que l’acheteur pourra conserver si des défauts dans la construction de l’immeuble apparaissent dans les deux mois suivant sa remise à l’acheteur.

Toutefois, la responsabilité pour vices et défauts de construction des personnes intervenant dans la construction ne pourra pas être reconnue s’il est prouvé que ces dommages ont été occasionnés à cause d’un évènement de force majeure, cas fortuit ou fait d’un tiers.

Cécile Proust

Cet article ne relève pas du conseil juridique


[1] BERNSTEIN, Secret, 1913, I, 7, p.11
[2] Art. 1591 du Code civil espagnol : « el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años ».

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