En Espagne, les locations saisonnières et les locations touristiques sont des types de contrats de location avec des réglementations distinctes. Elles sont exclues de la catégorie des locations à usage non résidentiel définie par la Loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos ou LAU).
Les locations saisonnières en Espagne
Les locations saisonnières sont des baux temporaires qui ne visent pas à satisfaire un besoin de résidence permanent. Elles sont conclues pour une période déterminée, comme une saison (par exemple, l’été), et ont pour objectif un usage récréatif, professionnel ou éducatif, différent de celui d’une résidence habituelle.
Les locations touristiques en Espagne
Les locations touristiques, tout comme les locations saisonnières, ne répondent pas non plus au besoin de résidence permanente. Elles sont destinées à fournir un hébergement temporaire aux visiteurs, que ce soit pour des raisons de loisir ou de travail. Ces logements sont généralement meublés et équipés pour un usage immédiat et sont proposés principalement sur des plateformes de tourisme ou d’autres moyens de commercialisation.
Similitudes entre locations saisonnières et locations touristiques
Les deux types de location partagent certaines caractéristiques :
- Elles sont temporaires et ne visent pas à répondre à un besoin de logement permanent.
- Les locations saisonnières peuvent aussi offrir des biens meublés et être équipées pour un usage immédiat.
- La durée et l’objectif des deux types de locations ne sont pas nécessairement différents.
- Cependant, bien que les deux contrats puissent sembler similaires, les réglementations qui les régissent diffèrent considérablement.
La réglementation des locations saisonnières en Espagne
Les locations saisonnières sont principalement régies par la LAU, par la réglementation régionale du lieu où se situe le bien et, de manière subsidiaire, par le Code civil.
La réglementation des locations touristiques
Les locations touristiques sont régies principalement par la réglementation spécifique de chaque communauté autonome, compétente en matière de tourisme et, de manière subsidiaire, par le Code civil. Il convient de noter que la LAU, dans son article 5, exclut explicitement les locations touristiques de son champ d’application :
Sont exclus de l’application de cette loi: (…)
e) La cession temporaire d’usage de la totalité d’un logement meublé et équipé dans des conditions d’usage immédiat, commercialisé ou promu sur des plateformes touristiques ou par tout autre moyen de commercialisation ou de promotion, et réalisée à des fins lucratives, lorsqu’elle est soumise à un régime spécifique découlant de la réglementation sectorielle touristique.
Contrats de location : enjeux pratiques et risques juridiques selon le type de bail
Les conséquences pratiques de l’application de l’un ou l’autre type de contrat varient. En général, les droits des parties peuvent être ajustés pour se ressembler. De plus, la réglementation sur la protection des droits des consommateurs et des utilisateurs peut effectivement égaler ou améliorer certains droits du locataire dans le cadre de la LAU, par exemple, l’obligation du bailleur d’effectuer les réparations nécessaires pour maintenir l’habitabilité du bien (article 21).
Cependant, cela ne s’applique pas aux exigences que doit remplir le bailleur dans chaque modalité. Dans les locations touristiques, les réglementations régionales peuvent imposer des exigences supplémentaires : inscription du bien au registre des logements touristiques, obtention de licences spécifiques et respect de normes de qualité et de sécurité.
Deux obstacles fréquents pour le bailleur dans les locations de vacances sont :
- L’opposition fréquente des communautés de propriétaires, due à l’impact sur les parties communes, la sécurité et la convivialité.
- Dans les municipalités confrontées à des tensions sur le marché locatif, des mouvements sociaux relayés par des responsables politiques ont entraîné une forte restriction dans l’octroi de licences.
Il est donc possible que certains propriétaires ou détenteurs de droits suffisants sur un bien, déclarent à tort qu’il s’agit de locations saisonnières. Cette pratique constitue une fraude et peut entraîner des sanctions sévères, y compris des amendes.
Ainsi, les bailleurs doivent analyser attentivement les conditions du marché et s’assurer de respecter les exigences légales pour le type de location choisi, afin d’adapter leur offre et leurs contrats à la réglementation applicable et d’éviter toute sanction.
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