Les décisions du syndicat de copropriétaires peuvent-elles être contestées ?

La contestation des décisions du syndicat des copropriétaires est un droit des propriétaires.

Comme il a été souligné dans l’article sur la propriété horizontale, l’assemblée des copropriétaires a le pouvoir d’adopter des décisions relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. Selon l’objet de la décision, un quorum de vote différent s’applique, sans pour autant que l’unanimité ne soit requise.

Par conséquent, un propriétaire peut être lésé par une décision pour laquelle il n’avait pas voté favorablement ou qui a été adoptée en son absence.

Face à une telle situation, le propriétaire dispose de deux options afin de défendre ses intérêts :

  • Régler la situation à l’amiable, directement avec l’assemblée des copropriétaires
  • Intenter une action en justice, bien que cela soit limité à certaines situations prévues par la loi.

L’article 18.1 de la Loi de Propriété Horizontale (ci-après, LPH) prévoit expressément les situations pour lesquelles une action en justice est possible :

a) Quand elles [les décisions] sont contraires à la loi ou au règlement de la copropriété
b) Quand elles portent gravement atteinte aux intérêts de la copropriété au profit d’un ou plusieurs propriétaires
c) Quand elles causent un préjudice grave à l’un des propriétaires qui n’est pas légalement tenu de l’assumer ou qu’elles ont été adoptées dans le cadre d’un abus de droit.

Délais à respecter pour contester les décisions prises par le syndicat des copropriétaires (article 18.3 LPH)

Dans le cas d’une décision prise par l’assemblée des copropriétaires considérée comme contraire à la loi ou au règlement de la copropriété, le délai de contestation de la décision est d’un an à compter du moment où l’intéressé a eu connaissance de ladite décision.

Dans les autres cas, ce délai expire après trois mois.

Conditions nécessaires pour contester les décisions prises par le syndicat des copropriétaires (article 18.2 LPH)

Pour pouvoir contester une décision par voie judiciaire, il est nécessaire que le propriétaire concerné :

  • Se soit abstenu de voter lors du vote, ait été absent le jour du vote ou ait été privé de son droit de vote (par exemple, s’il n’avait pas été dûment informé de la tenue de l’assemblée)

Il faut souligner, en ce qui concerne cette condition, que la jurisprudence considère que le propriétaire qui a voté contre une décision a le droit de la contester.

  • Soit à jour dans tous les paiements relatifs à la copropriété ou qu’il ait, avant l’action en justice, consigné judiciairement ces montants.

La LPH écarte cette obligation lorsque la contestation des décisions prises par l’assemblée est précisément relative à la mise en place ou à la modification des quotas de participation.

La jurisprudence a précisé cette exception en considérant que sont inclus dans le champ de cette exception (…) les autres décisions qui établissent un système de partage des charges, soit de manière générale, soit pour certaines charges en particulier, et dans la mesure où un tel système de partage des charges est convenu sur une base permanente ou pour une occasion spécifique (décision n° 3522/2019 du Tribunal suprême).

De plus, il est de jurisprudence constante que cette condition suppose que le propriétaire de plusieurs biens soit à jour dans le paiement des cotisations correspondant à l’ensemble des biens qui lui appartiennent.

Effets de la contestation

Lorsqu’une décision est contestée par voie judiciaire, la contestation n’a pas d’effet suspensif (article 18.4 LPH). Cependant, des mesures préventives peuvent être demandées.

Quels préjudices sont considérés comme graves ?

La LPH ne propose pas de définition concrète de ce que l’on entend par une décision qui entraîne un préjudice grave pour un propriétaire qui n’est pas légalement tenu de l’assumer. Chaque situation doit être évaluée individuellement.

Lauriane Moreira

Pour toute question supplémentaire concernant la contestation des décisions du syndicat des copropriétaires,

Cet article ne relève pas du conseil juridique

Abogado internacional y socio del despacho, especialista en Insolvencias y Reestructuraciones en España.