Énergies renouvelables : le contrat de cession du droit de superficie

L’essor des énergies renouvelables en Espagne est accompagné de la nécessité de prévoir les contrats qui régiront les relations entre les promoteurs et les propriétaires des terrains. Les contrats les plus courants pour l’installation des parcs éoliens, mais aussi photovoltaïques, sont mentionnés ci-dessous.

Présentation des différents types de contrats en matière énergétique

Dans le secteur des énergies (et plus particulièrement dans le cas des énergies renouvelables), il est généralement nécessaire d’entamer une relation contractuelle préalablement au lancement d’un projet énergétique. Les contrats les plus fréquemment utilisés sont :

  • Les contrats de vente
  • Les contrats de location
  • Les contrats de cession du droit de superficie.

Le contrat de vente dans le secteur des énergies

Bien qu’il s’agisse d’un contrat très courant dans la pratique commerciale (dans presque tous les domaines), ce type de contrat n’est pas le plus utilisé dans le secteur des énergies et dans le cadre de projets d’énergies renouvelables. Il se situe au second plan par rapport aux autres contrats mentionnés ci-dessus.

Cela s’explique par le fait que les promoteurs des projets énergétiques, autrement dit, les personnes qui mettent en œuvre le projet conjointement avec le ou les investisseurs, ne souhaitent pas avoir recours à ce type de contrat. Ils préfèrent disposer des terrains uniquement pour la durée du projet, sans devenir, en aucun cas, propriétaire de ces derniers.

Contrats de location

Dans le secteur énergétique, le contrat de location est actuellement celui qui est le plus souvent conclu entre le promoteur du projet et le propriétaire du terrain. Néanmoins, ce contrat étant de longue durée (en général entre 25 et 40 ans, du fait de la rentabilité à long terme de la majorité des projets d’énergies renouvelables), il soulève de nombreuses interrogations auxquelles il convient d’apporter une réponse claire dans les clauses de ce celui-ci.

En ce sens, une attention toute particulière devra être accordée aux clauses concernant les coûts que chaque partie devra prendre en charge, le revenu à percevoir ou à verser, aussi bien lors de la phase de développement du projet, que lorsque l’installation fonctionne, ainsi que les causes éventuelles de résiliation du contrat.

De plus, il est conseillé de déterminer dans le contrat de location qui sera chargé d’effectuer les démarches concernant le changement de l’utilisation du terrain de rustique à industrielle, ainsi que le changement inverse une fois le contrat arrivé à échéance. Toutefois, ces tâches de gestion incombent, la plupart du temps, au promoteur du projet.

Contrat de cession du droit de superficie

Dans le secteur des énergies, le contrat de cession du droit de superficie est une bonne option, autre que les contrats de vente et les contrats de location. S’agissant d’une exception au droit de propriété, le droit de superficie permet à son titulaire de construire, de planter ou de semer sur un sol dont il n’est pas propriétaire (devenant ainsi propriétaire de ce qu’il y a construit, planté ou semé) pour une durée déterminée, qui ne peut pas dépasser 99 ans (après ce délai, ce qui a été construit reviendra au propriétaire du sol, sauf convention contraire, et les droits personnels ou réels existant sur le terrain seront éteints).

Les points les plus importants devant être précisés dans le contrat de cession du droit de superficie sont les suivants :

  • La détermination de la durée du contrat
  • Le canon du droit de superficie qui devra être versé
  • Le retour de la propriété de l’installation au propriétaire du sol, ainsi que l’indemnisation éventuelle du superficiaire à échéance du contrat
  • Les causes de résiliation du contrat.

Avantages du contrat de cession du droit de superficie

Avantages pour le promoteur :

  • Puisqu’il s’agit d’un droit réel, la passation d’un acte authentique et l’inscription au Registro de la Propiedad (Service de publicité foncière) sont obligatoires pour qu’il soit opposable aux tiers et qu’il bénéficie d’une meilleure sécurité juridique
  • Le promoteur n’a pas de caution ni de garantie à déposer à l’organisme concerné et il n’est pas non plus soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les baux urbains) à la place, ce qui lui évite de devoir respecter les droits et les obligations prévus par cet instrument juridique
  • Le promoteur versera au propriétaire le canon du droit de superficie sur le terrain sur lequel il va construire, mais il pourra lui imposer des taxes sur l’exploitation de sa construction.

Avantages pour le propriétaire :

Une fois le contrat de superficie arrivé à échéance, le propriétaire du terrain récupère sa propriété et il bénéficie également de la plus-value tacite générée par l’augmentation de la valeur du sol, sans avoir eu à investir dans le projet.

Au vu des avantages susmentionnés, le contrat de cession du droit de superficie prend actuellement une ampleur considérable lors de la mise en place d’installations d’énergies renouvelables en Espagne.

Andrea García & Manuel Álvarez-Sala

Cet article ne relève pas du conseil juridique

Manuel Álvarez

Manuel Álvarez-Sala Turiel est diplômé en Droit et spécialisé en droit de l’énergie, en droit commercial et en droit du contentieux en matière civile.Langues de travail : français, anglais et espagnol. Contactez Me. Manuel Álvarez-Sala