Un marché intérieur du crédit hypothécaire au sein de l’Union européenne

Le 28 janvier 2014, les membres du Conseil de l’Union Européenne ont approuvé à la majorité qualifiée une directive visant à apporter plus de protection pour les acteurs qui participent à la procédure relative au crédit hypothécaire. Cette directive s’applique aux contrats de crédit sur les biens immeubles à titre résidentiel.

Ce texte est une nouveauté dans le paysage normatif européen, car c’est la première fois que l’Union Européenne réglemente le domaine des crédits hypothécaires.

Précédemment, des informations précontractuelles pour les crédits hypothécaires faisaient l’objet de codes de conduite qui n’étaient pas harmonisés. D’autre part, la législation contractuelle sur la protection du consommateur applicable jusqu’à présent ne contenait pas de normes spécifiques sur les crédits hypothécaires. Finalement, seuls les établissements de crédits étaient concernés par la réglementation sur les crédits hypothécaires, il n’existait donc aucun régime spécifique au niveau européen applicable aux intermédiaires de crédits et à leurs destinataires.

Ces derniers temps, les pays de l’Union ont souffert d’une hausse du nombre de prêts non-remboursables, de défauts de paiement et de saisies de biens hypothéqués. En réponse à cela, la directive sur le crédit hypothécaire a été adoptée aux fins d’endiguer les comportements irresponsables provenant des prêteurs et des emprunteurs dans l’Union européenne.

L’objectif de cette nouvelle norme consiste en la diminution de concessions de crédits hypothécaires excessifs, afin de prévenir dorénavant les crises immobilières comme celle survenue en Espagne, et améliorer la protection des consommateurs face aux évictions en cas de défaillance.

Le texte fixe des principes et obligations, notamment en rapport à l’information du consommateur et aux intermédiaires de crédits. Plus particulièrement, il impose au prêteur des critères de vérification et d’évaluation préalable de la solvabilité du consommateur. Cette mesure est une protection supplémentaire du prêteur mais également du consommateur, qui indirectement sera préservé d’une situation d’insolvabilité aggravée. La directive prévoit également des principes visant à la surveillance des organismes autres que les établissements de crédit. De plus, lorsque qu’un ressortissant ne respecte pas son obligation de payer l’hypothèque et que l’ultime solution s’avère être la vente de sa propriété, la norme exige que cette vente s’exécute dans les meilleurs prix possibles et rapidement afin d’éviter que les consommateurs restent surendettés sur de longues périodes.

L’une des causes de la crise immobilière en Espagne fût l’octroi élevé de crédits hypothécaires par les banques, sans examen préliminaire de la situation financière du consommateur et de sa capacité à rembourser. L’adoption de cette norme permettra donc tout d’abord la création d’un marché hypothécaire unifié, efficace et compétitif.

L’adoption de cette nouvelle norme imposera, entre autre, des limitations d’octroi de crédits mais aussi de cas d’éviction, ce qui stabilisera la situation financière dans le domaine hypothécaire au niveau européen, et encouragera l’emprunteur et le prêteur à adopter un comportement responsable.

Le texte a également été approuvé par le Parlement européen, et les États membres disposeront d’un délai de deux ans pour mettre en œuvre sa transposition.

Héléne Dagousset

Cet article ne relève pas du conseil juridique

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