Modifications de l’impôt sur la plus-value en Espagne

Les acheteurs potentiels de biens immobiliers en Espagne doivent savoir que le traitement de l’impôt sur la plus-value a subi un bouleversement à la suite de la décision du Tribunal constitutionnel du 26 octobre 2021 (une décision qui complète le raisonnement des décisions précédentes de ce même tribunal qui déclaraient nuls et inconstitutionnels les éléments déterminant le traitement dudit impôt) et du Décret-loi royal 26/2021 (qui incorpore de nouvelles règles pour traiter cette question). Ces changements pourraient affecter le marché immobilier en Espagne et même provoquer une baisse modérée du prix des biens immobiliers.

Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value en Espagne ?

En Espagne, l’impôt sur la plus-value est prélevé sur l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier au fil du temps. Les vendeurs de ces biens, contribuables de cet impôt, répercutent généralement le paiement de celui-ci, directement ou indirectement, sur les acheteurs en augmentant le prix du bien.

Quels sont les changements ?

Pour expliquer brièvement le changement qui s’est produit, à partir du 10 novembre 2021, deux nouveautés sont incorporées, lesquelles constituent le bouleversement indiqué précédemment :

Article 104 du Décret-loi royal 26/2021

L’article 104 de la loi régissant les finances locales incorpore un nouveau cas de non-assujettissement à l’impôt sur la plus-value (article 104.5) dans les cas où il n’y a pas d’augmentation de valeur.

Ce qui peut sembler évident ou de bon sens pour certains, à savoir que le contribuable ne soit pas obligé de payer un impôt pour l’augmentation de valeur de son bien lorsqu’il le transfère à un tiers et qu’il n’y a pas eu de telle augmentation de valeur, a représenté un véritable combat pour de nombreux vendeurs et héritiers. En pleine crise immobilière (années 2008 à 2014), ces derniers ont dû faire face à une perte de valeur substantielle de l’immobilier, face à une administration publique qui ne cédait pas et exigeait le paiement de cet impôt au moyen de formules étrangères à la réalité du marché immobilier espagnol.

Avec l’introduction de ce changement, les personnes qui transfèrent (ou acquièrent dans le cadre d’un héritage) un bien immobilier sans augmentation de valeur de celui-ci, disposent d’une base juridique claire pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value.

Conditions pour le non-assujettissement à l’impôt sur la plus-value :

Pour justifier l’absence d’augmentation de valeur, il faut procéder comme suit :

  • Déclarer le transfert du bien immobilier
  • Fournir les actes documentant le transfert et l’acquisition.

Enfin, l’article fournit une série de règles pour établir les valeurs de transfert et d’acquisition et déterminer s’il y a eu ou non une augmentation de valeur entre le moment de l’acquisition du bien et celui du transfert.

Article 107 du Décret-loi royal 26/2021

L’article 107 de cette même loi établit également deux nouvelles méthodes de calcul de l’assiette fiscale pour l’impôt sur la plus-value dans les cas où il y a eu une augmentation de valeur. Il est donc possible que, même lorsque cet impôt doit être payé, son montant soit inférieur.

À cet égard, il existe deux systèmes à la disposition du contribuable :

  • Le premier est la méthode objective, qui existait déjà, mais dont les coefficients pour la détermination de l’assiette fiscale ont été modifiés. Cette méthode accorde par ailleurs aux municipalités un pouvoir limité de correction à la baisse de ces coefficients afin de les adapter à la réalité du marché immobilier local.
  • Toutefois, les contribuables ont désormais aussi la possibilité d’être taxés sur l’augmentation réelle de la valeur (article 107.5), à condition qu’il soit établi que le montant de l’augmentation de la valeur est inférieur de l’assiette fiscale selon la méthode objective.

Nous espérons que cet article a permis de clarifier l’évolution législative qui pourrait permettre aux vendeurs ou aux héritiers de biens immobiliers en Espagne de réduire le montant de l’impôt sur la plus-value à payer en Espagne, voire de déterminer que la transaction n’est pas soumise à celui-ci.

Cet article ne relève pas du conseil juridique

Nicolás Melchior

Diplômé en Droit avec un Master en Urbanisme et Organisation du Territoire, Nicolás Melchior est spécialisé en droits de l’immobilier, droit des NTIC et droit des affaires. Langues de travail : français, espagnol, anglais et allemand. Envoyez votre consultation à Contactez Maître Melchior