Les garanties du contrat de promotion immobilière en Espagne

Le contrat de promotion immobilière est communément défini comme étant un mandat d’intérêt commun par lequel une personne, le promoteur immobilier, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, et au moyen de contrats de location, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs immeubles, ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières nécessaires pour la réalisation du contrat. C’est un type de contrat assez particulier qui est réservé la plupart du temps pour des opérations de constructions complexes dans lesquelles de nombreux constructeurs sont amenés à intervenir. Le contrat de promotion immobilière fait donc l’objet de règles particulières, mais comme dans tout contrat, des garanties y sont insérables.

En effet, afin de renforcer la confiance de l’investisseur-acheteur avant de réaliser son investissement, lequel est  souvent très couteux, et plus généralement pour assurer le respect des obligations reposant sur chacune des parties, promoteur-vendeur et investisseur-acheteur concluent des garanties dans le contrat de promotion immobilière.

Garanties d’achèvement de l’immeuble

Parmi ces garanties, citons la garantie de bonne ou complète exécution par laquelle la banque s’engage, sur ordre de son client, à savoir le promoteur-vendeur, à donner en garantie bancaire à l’acheteur un montant garanti (souvent environ 10%-15% du prix total de l’immeuble) dans la mesure où celui-ci prouve que la livraison reçue ou la prestation fournie est défectueuse ou non conforme au contrat. L’acheteur pourra aussi activer cette garantie pour des raisons préalablement définies dans le contrat de vente, comme par exemple un retard dans l’exécution des travaux ou encore une suspension inopinée de ceux-ci. Cette garantie est toujours limitée dans le temps et a vocation à durer normalement jusqu’à exécution complète du contrat.

Garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement vient permettre de donner la certitude à l’acheteur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. En effet, par cette garantie, le promoteur vient demander à la banque, dans des conditions définies, de venir se substituer à lui et supporter tous les coûts de construction nécessaire à l’achèvement de l’immeuble dans la mesure où ce dernier ne peut plus le faire.

Garanties sur les prix : paiement et remboursement

Ces garanties consistent à assurer d’une part le paiement complet du prix de l’immeuble par l’acheteur, mais aussi d’autre part, à assurer le remboursement de la part du promoteur des sommes avancées par l’acheteur en cas de résolution du contrat et donc de non achèvement de la construction. Dans la pratique des affaires, les deux parties au contrat viendront généralement se donner des garanties réciproques portant sur le prix.

Ces garanties divergent en fonction du type de contrat conclu. Par exemple, dans un forward purchase agreement, l’acheteur garantit le paiement total du prix de l’immeuble au promoteur vendeur à la fin des travaux de construction. Dans un forward funding agreement, c’est plutôt le promoteur-vendeur garantit le remboursement de ce qu’a versé l’acheteur s’il manque à ses obligations.

Garanties sur la commercialisation de l’immeuble : garantie d’occupation et garantie de revenus

Comme nous l’avons vu, dans ce type de contrat, le promoteur-vendeur remet à l’acheteur un immeuble déjà commercialisé. En pratique, les parties prévoient que la durée de l’obligation de commercialisation du promoteur-vendeur est comprise entre 12 et 18 mois,  garantissant alors à l’acheteur-investisseur durant cette période que son immeuble aura déjà au moins été occupé pendant ce temps-là au moment de sa remise et lui assurant donc des revenus pour cette période. La commercialisation de l’immeuble est donc sujette à deux types de garanties.

Par la garantie d’occupation, le promoteur-vendeur garantit uniquement à l’acheteur-investisseur l’occupation de l’immeuble, c’est-à-dire de lui trouver des locataires, mais ce n’est pas par cette garantie qu’il vient assurer des revenus à l’acheteur-investisseur. Le vendeur viendra toutefois lui garantir cela grâce à la garantie de revenus par laquelle il garantit l’acheteur du paiement des loyers des locataires de l’immeuble, et sera responsable devant l’acheteur en cas de non-paiement de la part des locataires.

Garanties contre les vices cachés

Défini à l’article 1484 du Code civil espagnol [1], un vice caché ou occulte est, dans n’importe quel contrat de vente entre particuliers, un défaut grave qui n’était pas visible lors de la conclusion du contrat et dont il était impossible pour l’acheteur d’en avoir connaissance. Une fois survenu, ce vice caché rend le bien acheté impropre à l’usage auquel il était destiné, ou réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé s’il en avait eu connaissance.

Le vendeur sera responsable et engagera sa responsabilité s’il est prouvé que la chose vendue comportait des vices cachés. Pour bénéficier de la garantie des vices cachés, les défauts doivent réunir les conditions suivantes :

  • Ils doivent être cachés, c’est-à-dire qu’ils ne doivent pas apparaitre lors de la conclusion de l’achat
  • Ils doivent être suffisamment graves de façon à rendre soit le produit impropre à l’usage auquel il est destiné, soit à diminuer cet usage de telle sorte que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou ne l’aurait pas acheté à un tel prix s’il avait eu connaissance dudit défaut
  • Ils doivent être antérieurs à l’achat, et donc ne pas résulter par exemple de l’usure normale du bien vendu. L’acheteur doit prouver cette antériorité

Selon l’article 1490 du Code civil espagnol [2], l’action en garantie des vices cachés ne sera possible que dans les 6 mois suivant la remise du bien vendu. En effet, ce délai est considéré comme suffisant pour se rendre compte de l’existence d’un vice caché. Par conséquent, ne pas exiger sa réparation durant ce délai vaut acceptation tacite dudit défaut.

Conformément à l’article 1486 du Code civil espagnol [3], s’il agit en justice dans les délais, l’acheteur aura le choix entre deux solutions :

  • Il peut engager une action dite rédhibitoire qui entraine l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix total du bien avec les frais qui s’en suivent de la part du vendeur et la restitution du bien de la part du vendeur.
  • L’acheteur peut aussi procéder à une action dite estimatoire qui consiste à demander une restitution partielle du prix, laquelle est laissée à l’appréciation du juge.

Pour réparer le préjudice subi, l’acheteur pourra aussi demander des dommages et intérêts mais seulement s’il prouve la mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire que ce dernier connaissait l’existence du défaut au moment de la vente. Attention, le vendeur professionnel, comme le promoteur-vendeur, est toujours censé connaitre les vices cachés. Par conséquent, sa mauvaise foi est toujours présumée sans qu’il puisse prouver le contraire.

Cécile Proust

Cet article ne relève pas du conseil juridique


[1] Art. 1484 du Code civil espagnol : El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
[2] Art. 1490 du Code civil espagnol : Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
[3] Art. 1486 du Code civil espagnol : En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

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