Limitations et interdictions à l’exploitation de locations touristiques en Espagne

La croissance de l’exploitation des locations touristiques en Espagne a entraîné la multiplication de réglementations adoptées par les communautés autonomes et les municipalités, qui ont imposé des obligations administratives afin de restreindre cette activité dans notre pays. Dans le même sens, de nombreuses associations de propriétaires ont décidé de faire usage de leurs prérogatives pour modifier leurs statuts, mettre en place des règlements internes et engager des poursuites contre les propriétaires de logements destinés à la location touristique.

La réglementation des locations touristiques en Espagne

La réglementation des locations touristiques en Espagne est régie par une multitude de lois plutôt qu’une seule réglementation unifiée. En effet, la Constitution espagnole prévoit dix-neuf réglementations distinctes pour cette activité. Les communautés autonomes ainsi que les villes autonomes de Ceuta et Melilla sont compétentes en la matière, établissant ainsi chacune des obligations administratives à cet égard.

Par exemple, le décret 28/2016 du 2 février, relatif aux logements à des fins touristiques et modifiant le décret 194/2010 du 20 avril sur les établissements d’appartements touristiques en Andalousie, établit les exigences pour les personnes souhaitant se lancer dans une activité de location touristique. Selon ce décret, les intéressés doivent soumettre une déclaration responsable au ministère régional compétent en matière de logement, qui procédera ensuite à leur enregistrement dans le registre du tourisme andalou.

De plus, les municipalités ont adopté leurs propres réglementations, et dans certains cas, des limitations strictes qui peuvent ressembler à des interdictions.
Par exemple, à Barcelone, le conseil municipal a mis en place un règlement d’urbanisme appelé Pla especial urbanístic per a la regulació dels establiments d’allotjament turístic, albergs de joventut, habitatges d’ús turístic, llars compartides i residències col·lectives docents d’allotjament temporal a Barcelona. Ce règlement divise la municipalité en plusieurs zones, où l’exploitation de nouveaux établissements à usage touristique peut être autorisée ou non en fonction de l’emplacement de la propriété.

Étant donné la diversité des réglementations en vigueur, il est donc essentiel de consulter les réglementations locales, tant au niveau régional que municipal, avant de se lancer dans l’exploitation de locations touristiques en Espagne.

La limitation des locations touristiques par les associations de propriétaires

La loi sur la propriété horizontale (LPH) habilite les associations de propriétaires à restreindre l’installation de locations touristiques. Cependant, ce pouvoir n’est pas absolu et doit respecter certaines dispositions légales afin de ne pas porter atteinte au droit de propriété des personnes concernées.

Le douzième paragraphe de l’article 17 de la loi sur la propriété horizontale prévoit explicitement que l’assemblée des propriétaires peut adopter, à la majorité des trois cinquièmes du nombre total des propriétaires représentant les trois cinquièmes du nombre total des quotas de participation, des résolutions visant à restreindre ou conditionner l’exercice des activités de location touristique dans les régimes de propriété horizontale. De plus, cet article habilite le conseil à établir des quotas de dépenses spéciales ou une augmentation de la part des dépenses communes du logement où cette activité est exercée, à condition que ces modifications n’impliquent pas une augmentation de plus de 20 %. Il est important de noter que ces accords ne seront pas rétroactifs et doivent être enregistrés au Registre de la propriété  pour être opposables à des tiers.
Outre l’adoption d’accords, certaines communautés ont engagé des actions en justice afin d’obtenir des injonctions. Ces actions en justice permettent de contester l’existence de locations touristiques en se basant sur l’article 7 de la LPH, qui interdit de manière générale les activités considérées comme gênantes, insalubres, dangereuses ou illicites. Pour obtenir la cessation de l’activité, le plaignant doit prouver que les conditions prévues par la LPH sont remplies. En effet, il est bien établi par la jurisprudence que la simple location touristique n’est pas en soi contraire à l’article 7 de la LPH, mais que l’existence de conditions défavorables résultant de cette activité doit être prouvée factuellement.

Par exemple, la jurisprudence a reconnu que des épisodes occasionnels de nuisance pour les voisins, qui peuvent se produire dans des propriétés qui ne sont pas utilisées à des fins touristiques, ne suffisent pas en eux-mêmes pour considérer que les activités sont contraires aux dispositions de l’article 7 de la LPH (voir, par exemple, le jugement de l’Audience provinciale de Madrid du 12 juillet 2021).

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