Actions en justice à disposition des syndicats de copropriétaires : l’action en cessation

Pour pouvoir garantir le bon fonctionnement de la copropriété, en Espagne, la Loi de Propriété Horizontale (ci-après LPH) prévoit deux procédures spécifiques auxquelles peuvent recourir les syndicats de copropriétaires d’immeubles en régime de propriété horizontale : l’action en cessation et la procédure spéciale d’injonction de payer.

Ces actions viennent garantir que les obligations principales des copropriétaires prévues par la LPH soient respectées :

– N’exercer ni dans le logement, ni dans le reste de l’immeuble, d’activités interdites par le règlement, qui sont préjudiciables pour la copropriété ou qui contreviennent aux dispositions générales concernant les activités nuisibles, nocives, dangereuses ou illicites
–  Contribuer, selon leur part, aux charges de la copropriété, ainsi qu’à la cotisation au fonds de réserve de la copropriété.

Nous allons ci-dessous aborder l’action en cessation.

En quoi consiste l’action en cessation dans le cadre des syndicats de copropriétaires ?

En matière de propriété horizontale, et conformément à l’article 7 de la LPH, l’action en cessation est une procédure dont dispose le syndicat de copropriétaires pour solliciter, moyennant l’aide de la justice, qu’un propriétaire ou occupant qui exerce des activités interdites par le règlement, qui sont préjudiciables pour la copropriété ou qui contreviennent aux dispositions générales concernant les activités nuisibles, nocives, dangereuses ou illicites cesse lesdites activités.

Procédure de l’action en cessation

• Avant d’engager une action en justice, le président du syndicat met le propriétaire en demeure de cesser l’activité dommageable, sous peine de poursuites judiciaires.
• Le président, avec l’autorisation préalable de l’assemblée des propriétaires convoquée à cet effet, introduit une action en cessation selon les modalités d’une procédure ordinaire. L’action doit être adressée au propriétaire du logement et, lorsqu’il est l’auteur de l’activité dommageable, également à l’occupant actuel du logement.
• Le juge peut adopter les mesures préventives qu’il estime appropriées, comme la cessation immédiate de l’activité, sous peine de requalification en délit de désobéissance.

Conséquences de l’action en cessation

L’article 7 de la LPH dispose expressément qu’en plus de la cessation de l’activité, le tribunal peut imposer les sanctions suivantes au propriétaire en situation d’infraction :

• Indemnisation via le versement de dommages-intérêts
• Privation du droit d’user du logement ou du local pendant une durée maximale de trois ans
• Extinction définitive de tous ses droits sur le logement, seulement si l’occupant n’est pas le propriétaire
• Expulsion immédiate (dans le cas d’occupant(s) non propriétaire(s)).

Nouveauté législative

Le 14 juin 2022 est entrée en vigueur la Loi 10/2022 relative aux dispositifs d’urgence visant à faciliter les activités de restauration des bâtiments dans le cadre du Plan de Restauration, de Transformation et de Résilience. Depuis lors, la LPH prévoit, en plus des voies judiciaires traditionnelles, la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de recourir à des moyens extrajudiciaires de règlement des différends :

• L’arbitrage
• La médiation
• La conciliation

Ces modes de règlement des différends alternatifs à la voie judiciaire impliquent la participation du propriétaire ayant des arriérés.

Lauriane Moreira

Pour toute question supplémentaire concernant l’action en cessation en Espagne,