Aspects pratiques de l’achat-vente de biens immobiliers en Espagne

L’acquisition de biens immobiliers en Espagne est un processus simple, avec un système juridique qui garantit assez de sécurité aux parties, à condition que toute la procédure soit respectée. Il n’existe pas de restrictions ni de limites aux investissements qui peuvent être réalisés de la part des étrangers, qui comptent sur la liberté d’investissement en Espagne.

Nous résumons ici les étapes fondamentales à suivre pour acquérir un bien immobilier en Espagne, à partir du moment où celui-ci aura été choisi.

Vérifications préalables

La première étape est de vérifier la propriété du bien, de même que ses charges. Il est recommandé d’étudier la situation qui figure au Registre de la Propriété espagnol, de même que le titre que le vendeur fournit. L’Espagne dispose d’un système de registres qui garantie une protection suffisante aux titres inscrits, ce qui génère un système sûr.

Sont également à vérifier la qualification urbaine du bien, les licences en fonction de l’activité à laquelle le bien sera dédié, et d’autres questions, comme celle de savoir si le bien est à jour des paiements des taxes afférentes.

Il est souhaitable que ces vérifications soient effectuées par un avocat expérimenté en matière d’acquisition immobilière.

Contrat de dépôt

Il est fréquent de signer un contrat d’arrhes ou de réservation, dont l’objectif pour l’acheteur  est de bloquer la possible vente du bien et, pour le vendeur, d’assurer l’achat. Dans le cas où, finalement l’une des parties ne remplit pas son obligation de présence à la signature d’achat-vente du bien, les pénalités correspondantes qui, le cas échéant, auront été négociées et sont applicables, seront appliquées et entraîneront la perte du montant versé par l’acheteur.

Il est également recommandé que ce contrat soit révisé par un avocat pour protéger les intérêts des signataires.

L’acte notarié

Afin que le transfert de propriété puisse avoir accès au Registre de la Propriété espagnol et ainsi profiter de la protection offerte par celui-ci, l’achat-vente doit être rédigé par acte notarié. Pour ce faire, il est nécessaire que l’achat-vente soit signé devant un notaire espagnol, qui, entre autres, attestera de l’identité et de la capacité des signataires.

En temps normal les avocats du vendeur et de l’acheteur coordonnent et révisent la préparation de l’écriture avec le Notaire. Cette écriture peut être personnellement signée par les parties ou par le biais d’une procuration avec les formalités nécessaires correspondantes.

La signature devant le notaire entraînera les frais de douane et de notaire correspondants.

Questions postérieures à la signature

Après la signature de l’écriture, l’acheteur doit payer les impôts suivants en fonction de si l’immeuble est neuf ou ancien :

  • Les biens immobiliers neufs vendus par le constructeur (personne juridique) : l’acheteur doit verser la TVA espagnole (Taxe sur la Valeur Ajoutée) dont le montant est de 10%, sauf dans certaines Communautés Autonomes dans lesquelles il pourra être réduit. En outre, l’acheteur devra également s’acquitter de l’Impôt d’Actes Juridiques Documentés qui est différent dans chaque Communauté Autonome, allant d’un minimum de 0,1% à’un maximum de 1,5%. Le maximum que l’acquéreur paiera sera 11,5%.
  • Biens immobiliers anciens : L’acheteur doit verser l’Impôt de Transmissions Patrimoniales dont le montant varie entre 6% et 10% en fonction de la Communauté Autonome.

En outre, le vendeur devra régler l’Impôt sur la Plus-value qui taxe l’augmentation de la valeur du bien. Chaque municipalité édicte ses propres règles afin de déterminer le calcul de cet impôt, le maximum étant de 30%. Les parties peuvent accorder que cet impôt soit payé par l’acheteur. Exceptionnellement, si le vendeur n’y réside pas, la norme locale peut établir l’obligation de paiement de l’impôt par le vendeur. Ainsi, il est très important de régler ce sujet.

Une fois les impôts payés, il est fortement recommandé d’inscrire l’acte au Registre de la Propriété espagnol. Ceci générera les frais de douanes ou de dossier correspondants.

Si l’acheteur ou le vendeur sont étrangers, il sera nécessaire de le communiquer au Ministère de l’Economie espagnol. Le Ministère opère un contrôle des investissements et cessions à des fins purement statistiques. Nonobstant, le manquement à cette obligation de communication pourra entraîner le paiement d’une amende.

Cet article ne relève pas du conseil juridique

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