Les aspects clés de la législation sur le logement en Espagne

Le 25 mai, le Journal officiel de l’État (BOE) a publié la loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement en Espagne, qui introduit des changements significatifs dans le secteur. Les points clés de cette nouvelle loi sur le logement comprennent des éléments tels que l’élimination de l’IPC comme méthode de révision annuelle des loyers, le contrôle des loyers dans les zones à forte demande, ainsi que des modifications dans les procédures d’expulsion, de saisie et de vente aux enchères des biens en situations de vulnérabilité.

De plus, la nouvelle loi sur le logement réglemente les expulsions, facilite l’accès au logement, établit la création d’un parc public de logements abordables, traite des propriétés vacantes et limite les prix de location, entre autres mesures.

Nous résumons ci-dessous quelques-unes des principales nouveautés de cette loi sur le logement.

Limitation exceptionnelle de la révision annuelle des loyers pour les contrats de location

Jusqu’au 31 décembre 2023, le renouvellement des contrats de location ne peut entraîner une augmentation de plus de 2 %, conformément au décret-loi royal 6/2022. La nouvelle loi sur le logement énonce les dispositions suivantes :

• Pour l’année 2023 : dans les contrats soumis à la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), le propriétaire et le locataire ont la possibilité de négocier annuellement la mise à jour du loyer. En l’absence d’accord, l’augmentation maximale sera la variation annuelle de l’indice de garantie de la compétitivité à la date de la révision, avec une limite de 2 %.
• En 2024, l’augmentation maximale du loyer sera de 3 % pour les grands locataires (personnes physiques ou morales possédant plus de 10 immeubles d’habitation ou une surface bâtie de plus de 1 500 m2, à l’exclusion des garages et des locaux de stockage).

De plus, l’Institut National des Statistiques (INE) est autorisé à établir un nouvel indice de référence avant le 31 décembre 2024, remplaçant l’IPC comme indicateur dans les contrats de location.

Ces mesures auront un impact sur toutes les mises à jour de loyer dans les contrats de location de logement, qu’ils se trouvent dans une zone de marché résidentiel tendu ou non.

Déclaration des zones à marché locatif tendu

Les autorités compétentes peuvent déclarer des zones à marché locatif tendu si l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• Les dépenses moyennes de logement dépassent 30 % du revenu moyen des ménages
• Le prix d’achat ou de location a augmenté d’au moins 3 points au-dessus de l’IPC régional au cours des 5 dernières années

La désignation d’une zone tendue permettra, entre autres, la modification des prolongations de contrats de location de logement et la mise en œuvre de prolongations extraordinaires.

Si les conditions sont remplies, l’administration doit déclarer expressément une zone comme marché résidentiel tendu. Cette désignation sera valable pour une période initiale de 3 ans et pourra être prolongée annuellement. Dans cette zone, les baux auront une prolongation extraordinaire de 3 ans maximum après la fin de la période de prolongation obligatoire ou tacite. Le bailleur, qu’il soit ou non le locataire principal, sera obligé d’accepter la prolongation, sauf si d’autres conditions ont été convenues ou s’il a fait part de la nécessité d’occuper le logement pour son propre usage ou pour l’usage d’un membre de sa famille au premier degré de consanguinité ou par adoption, ou d’un conjoint dans le cas d’un jugement définitif de séparation, de divorce ou d’annulation du mariage, ou si un nouveau contrat a été signé avec des limitations de loyer.

La loi nationale définit le concept de grand locataire comme une personne physique ou morale possédant plus de dix propriétés résidentielles ou une surface bâtie de plus de 1 500 m2 à usage résidentiel, à l’exclusion des garages et des entrepôts. Dans les zones tendues, les communautés autonomes peuvent réduire ce seuil à 5 propriétés ou plus.

Le propriétaire assumera les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat

Selon la nouvelle loi, le bailleur ou le propriétaire du bien immobilier sera tenu responsable des coûts liés à la gestion immobilière et à la formalisation du contrat.

Informations minimales requises dans les transactions d’achat et de location de logement

Les personnes intéressées par l’achat ou la location d’un bien immobilier peuvent demander, avant la formalisation de la transaction, des informations sur, entre autres :

• L’identification du vendeur ou du bailleur
• Les conditions économiques de la transaction
• Les caractéristiques essentielles du bien et de l’immeuble
• Les informations juridiques relatives au bien, entre autres

Expulsions et saisies

Des améliorations ont été apportées à la procédure d’expulsion des ménages vulnérables, garantissant une communication effective entre l’organe judiciaire et les services sociaux. Ces derniers sont tenus de proposer des solutions de logement aux personnes concernées avant toute expulsion. La loi établit également des délais pour suspendre les expulsions dans les situations de vulnérabilité et introduit des critères objectifs pour définir ces circonstances.

À partir du 30 juin 2023, les procédures d’expulsion suspendues en raison de la COVID-19 pourront être reprises à la demande expresse du requérant. Lorsque le demandeur est un grand locataire, il doit prouver que la procédure de conciliation ou de médiation prescrite par l’administration publique compétente a été mise en œuvre.

Pour toute information supplémentaire concernant la loi sur le logement en Espagne,