Obligations des propriétaires et des usagers selon la loi sur la construction (LOE)

La loi sur la construction (Ley de Ordenación de la Edificación, ci-après LOE) prévoit les obligations des propriétaires et des usagers au titre de leur statut d’acteurs de la construction. La définition générale d’acteur de la construction proposée par la LOE est la suivante :

Sont considérées comme acteurs de la construction toutes les personnes, physiques ou morales, qui interviennent dans le processus de construction. Leurs obligations seront déterminées par les disposi-tions de la présente loi, par les autres dispositions qui seraient applicables et par le contrat qui donne lieu à leur intervention.

Parmi les huit articles de la LOE (articles 9 à 16) décrivant les différentes catégories d’acteurs, l’article 16 reconnaît les propriétaires et les usagers comme des acteurs de la construction. Toutefois, elle ne donne pas de définition précise de propriétaires ou d’usagers. Elle se limite uniquement à décrire leurs obligations au titre de leur statut d’acteurs de la construction. Le Code civil espagnol, quant à lui, définit la notion de propriété à l’article 348 comme étant le droit de jouir et de disposer d’une chose, sans plus de limites que celles fixées par les lois. Selon cette définition, il est considéré que le propriétaire et usa-ger est la personne qui a le droit de jouir et de disposer directement du bâtiment, une fois le processus de construction achevé, conformément aux limites fixées par la loi.

Il convient de préciser que le statut d’acteurs des propriétaires et usagers du bâtiment, qui interviennent notamment plus directement dans le processus de construction que d’autres Acteurs de la Construction, a été ajouté à cette nouvelle loi du fait de la volonté du législateur de souligner, essentiel-lement, les devoirs de conservation, de maintenance et d’utilisation adéquate du bâtiment, ainsi que de gestion appropriée des assurances et garanties liées à celui-ci.

Ainsi, il est nécessaire de mentionner qu’avant que la LOE soit codifiée et que les propriétaires et les usagers y soient identifiés comme des Acteurs de la Construction, la jurisprudence (¹) et la doctrine recon-naissaient la qualité pour agir au propriétaire ou aux acquéreurs ultérieurs du bâtiment qui, sans inter-venir dans le contrat de maîtrise d’œuvre et, par conséquent, sans occuper la fonction de preneur d’ordre ni de donneur d’ordre, invoquaient la responsabilité de l’acteur pour un dommage causé par la ruine, en vertu de la théorie de la transmissibilité des droits et des actions (²).

Les obligations imposées aux propriétaires et aux usagers sont donc applicables une fois que les biens leur ont entièrement été transférés.

Obligations des propriétaires et des usagers

L’article 16.1 de la LOE prévoit les obligations suivantes pour les propriétaires :

• Conserver le bâtiment en bon état au moyen d’une utilisation et d’un entretien adaptés
• Conserver et transmettre la documentation relative aux travaux réalisés, ainsi que les assu-rances et les garanties dont ils disposent.

L’article 16.2 de la LOE reconnaît aux usagers (qu’ils soient propriétaires ou non) les obligations sui-vantes :

• Utiliser les bâtiments ou une partie de ces derniers de manière adaptée, conformément aux ins-tructions d’utilisation
• Assurer la maintenance correspondant aux mesures indiquées dans la documentation relative aux travaux réalisés remise aux usagers, entre autres, à cet effet.

En ce sens, notons que l’obligation de conserver et de maintenir les bâtiments dans des conditions op-timales est relativement récente. Bien qu’auparavant il s’agissait d’une recommandation, les accidents, tels que ceux provoqués par l’éboulement d’abris, ont incité à l’adoption de modifications législatives afin de renforcer cette notion de responsabilité.

Il convient également d’ajouter que, selon la jurisprudence, les propriétaires et les usagers ont la charge de communiquer au reste des acteurs intervenant les dommages et les détériorations du bâtiment (³).

(1) Audiencia Provincial de Madrid 505/2009, 5 novembre
(2) Concha Ruiz García, « Los agentes de la edificación y las garantías en el ejercicio de su actividad »
(3) Arrêt du Tribunal Supremo, 18 janvier 1990

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