La fin d’un bail commercial peut entraîner différentes conséquences, notamment le droit du locataire à une indemnité pour éviction.
Dans cet article, nous examinons en détail ce concept, les conditions d’accès à l’indemnité ainsi que quelques exemples jurisprudentiels pertinents.
Qu’est-ce que l’indemnité pour éviction ?
L’indemnité pour éviction est une compensation économique que le bailleur doit verser au locataire à la fin du bail commercial, sous réserve du respect de certaines conditions.
Cette indemnité repose sur le principe selon lequel l’activité commerciale du locataire a donné une valeur ajoutée au local, dont le bailleur peut tirer profit par la suite.
Réglementation applicable
La base légale de l’indemnité pour éviction se trouve à l’article 34 de la Loi 29/1994 du 24 novembre, relative aux baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Cet article définit les conditions et le calcul de l’indemnisation en cas de résiliation du bail.
Conditions pour bénéficier de l’indemnité pour éviction
Pour que le locataire puisse prétendre à cette indemnité, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Expiration du bail : Le contrat de bail doit être arrivé à son terme, que ce soit par l’expiration de la durée convenue ou pour d’autres motifs valides.
- Exploitation d’une activité commerciale de vente au public : Le locataire doit avoir exercé une activité commerciale impliquant la vente directe au public dans le local loué.
- Durée minimale d’exploitation : L’activité commerciale de vente au public doit avoir été exercée dans le local pendant les cinq dernières années. Cette durée concerne l’exploitation de l’activité et non nécessairement la durée totale du bail.
- Volonté de renouvellement : Le locataire doit avoir manifesté son souhait de renouveler le bail au moins quatre mois avant son expiration, pour une durée minimale de cinq ans et à un loyer conforme au marché.
- Absence de clause contraire : Le bail ne doit pas contenir de clause excluant ou limitant expressément le droit à l’indemnité pour éviction.
Calcul de l’indemnité pour éviction
L’article 34 de la LAU prévoit deux scénarios pour le calcul de l’indemnité :
Si le locataire reprend la même activité dans la même commune
Si, dans un délai de six mois après la fin du bail, le locataire relance son activité commerciale dans la même municipalité, l’indemnité devra couvrir les frais de déménagement ainsi que la perte de clientèle.
Si le locataire ne poursuit pas la même activité ou en démarre une autre :
Si le locataire ne relance aucune activité commerciale ou opte pour une activité différente, et que le bailleur ou un tiers exploite la même activité ou une activité similaire dans le local, l’indemnité correspondra à un mois de loyer par année de bail, avec un maximum de dix-huit mois.
Position de la jurisprudence
La jurisprudence a clarifié plusieurs aspects liés à l’indemnité pour éviction.
À titre d’exemple, l’arrêt de la Cour suprême espagnole du 24 juin 2024 a confirmé le droit à l’indemnité dans un cas où l’activité du locataire était expressément définie dans le contrat de bail.
De plus, de nombreuses décisions des Cours provinciales ont examiné des cas spécifiques, mettant en évidence la nécessité de prouver l’existence d’une clientèle consolidée et le bénéfice tiré par le bailleur. En général, une preuve solide de ces éléments est requise pour obtenir l’indemnité.
Conclusion
L’indemnité pour éviction est un droit essentiel pour les locataires de locaux commerciaux, visant à compenser les efforts et investissements subis pour développer une clientèle.
Cependant, l’octroi de cette indemnité est conditionné au respect des critères établis par l’article 34 de la LAU et, en cas de litige, à la présentation de preuves suffisantes attestant de ces conditions.
Si la jurisprudence a apporté des précisions sur certains points, chaque situation doit être analysée individuellement.
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