Les arrhes confirmatoires, pénales et réparatoires : quelle option choisir ?

En Espagne, les transactions immobilières sont souvent accompagnées de contrats d’arrhes qui reflètent différents niveaux d’engagement en fonction des obligations qu’ils contiennent. Il existe trois types de dépôts distincts :

• Les arrhes confirmatoires
• Les arrhes pénales
• Les arrhes réparatoires

Le choix des arrhes entraînera des conséquences obligationnelles différentes pour les parties.

Cependant, il convient de noter qu’il n’y a pas de règle quant au montant du dépôt, laissant ainsi aux parties une totale liberté pour le fixer.

Les arrhes confirmatoires, un acompte sur le prix convenu

Les arrhes confirmatoires sont versées par l’acquéreur pour confirmer son intérêt à conclure un acte de vente. Cette avance sur le prix final convenu est déduite du montant total à payer.

Ce type d’acompte ne prévoit ni la résiliation du contrat par les parties, ni des pénalités en cas de non-exécution.

Cependant, si l’une des parties se désiste avant la conclusion du contrat, les sommes versées à titre de dépôt de garantie lui seront remboursées. De plus, la partie lésée par la résiliation du contrat (acheteur ou vendeur) peut demander l’exécution du contrat ou réclamer des dommages et intérêts.

Les arrhes pénales, une garantie d’exécution

Les arrhes pénales fonctionnent de manière similaire aux arrhes confirmatoires. Il s’agit d’un paiement anticipé du prix convenu, et le contrat ne prévoit pas la possibilité de résiliation ni de pénalités en cas de non-exécution.

Toutefois, si l’acheteur renonce à la transaction, l’acompte versé est perdu.

Comme pour les arrhes confirmatoires, la partie lésée par la résiliation du contrat (acheteur ou vendeur) peut demander l’exécution du contrat ou réclamer des dommages et intérêts.

Les arrhes réparatoires, une sanction pour inexécution

Les arrhes réparatoires sont expressément prévues par le code civil espagnol.

Leur caractéristique principale, qui les distingue des arrhes confirmatoires et pénales, est qu’elles permettent la résiliation du contrat moyennant une pénalité. Selon l’article 1454 du code civil :

…le contrat peut être résolu par l’acheteur qui consent à s’en dessaisir, ou par le vendeur qui consent à les rendre doublées.

Ainsi, si l’une des parties décide de résilier le contrat d’arrhes, elle doit remettre à l’autre partie le montant initialement convenu :

• Si c’est l’acheteur, le vendeur devient propriétaire de la somme versée à titre d’arrhes.
• Si c’est le vendeur, il doit remettre à l’acheteur le montant de l’acompte en deux exemplaires : le premier en remboursement de l’acompte, le second en tant que pénalité.

Lors de la conclusion d’un contrat de vente et en fonction des objectifs recherchés par chaque partie, l’une ou l’autre forme d’arrhes peut être adoptée par les parties. Les modalités du contrat d’arrhes détermineront les conséquences pour chacune d’entre elles.

Lauriane Moreira

Pour toute information supplémentaire concernant les arrhes confirmatoires, pénales et réparatoires en Espagne