Taxation des étrangers associée à l’achat d’une propriété en Espagne

Avec l’approbation et l’entrée en vigueur de la tant attendue Loi 14/2013 de soutien des entrepreneurs et d’Internationalisation du 27 septembre 2013, une série de mesures accentuant l’attractivité de l’économie espagnole aux yeux des investisseurs étrangers ont été élaborées. Parmi les nombreux avantages apportés par cette nouvelle Loi, l’obtention de permis pour les étrangers souhaitant faire l’acquisition de biens immobiliers d’une valeur nette, c’est-à-dire sans aucunes charges supplémentaires, de 500 000 € ou plus figure parmi les mesures phares de cette nouvelle réglementation en vigueur. La loi offre une grande opportunité aux investisseurs non ressortissants de l’Union Européenne qui, en plus d’obtenir le permis de résidence, bénéficieront de la situation économique espagnole, qui a connu une chute considérable des prix des logements ces dernières années, accumulant une baisse de 38,6% depuis fin 2007.

Cependant, l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne implique une imposition fiscale que les investisseurs devront prendre en compte pour le calcul du montant total de l’opération et la rentabilité de cette dernière. Le présent article présente les prémisses des différents systèmes de taxation auxquels les investisseurs étrangers seront confrontés pour l’achat de leur propriété en Espagne.

Taxes liées à l’acquisition de l’immeuble

Le système espagnol regroupe deux types de taxes différentes qui dépendent de la propriété, l’imposition associée à l’acquisition d’un logement neuf étant différente de celle associée à l’acquisition d’une propriété d’occasion.

Une telle dichotomie nous amène en premier lieu à développer la conception de cette loi sur la notion de logement neuf et d’occasion. Un logement sera considéré comme neuf s’il n’a pas fait l’objet d’une acquisition antérieure, mise à part celle du promoteur une fois la construction du bien terminé. La loi fait exception pour les logements ayant été utilisés de manière continue pour un délai équivalent ou supérieur à deux ans par des personnes autres que des acheteurs. Les logements qui ne font pas partie de la description susmentionnée seront qualifiés d’occasion.

Taxes liées à l’acquisition de logements neufs

L’acquisition de logements neufs implique le paiement de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (TVA) dont le taux est de 10%, excepté pour certains cas particuliers où des taux plus bas sont instaurés en fonction des Communautés Autonomes. De même, l’acheteur sera assujetti à l’Impôt sur les Actes Juridiques (les droits d’enregistrement, ou IAJ). Cet impôt est concédé aux Communautés Autonomes et celles-ci, dans l’exercice de leurs pouvoirs, ont fixé leur taux selon leur convenance. La fourchette des taux que l’on peut trouver en Espagne (généraux et réduits de chacune des Communautés Autonomes) varie de 1,5% tout au plus pour le taux général, à 0,1% pour le taux réduit, ce dernier étant principalement appliqué pour l’acquisition de logements sociaux et de logements de promotion publique.

Par conséquent, l’acquéreur d’un logement neuf devra contribuer à hauteur de 11,5% pour la TVA et la IAJ.

Taxation pour l’achat d’un logement d’occasion

L’achat d’un logement d’occasion ne sera ni redevable de TVA, ni de IAJ, mais devra en revanche contribuer à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales à titre Onéreux (ITPO). Cet impôt, comme pour l’IAJ, est concédé pat les Communautés Autonomes et est également très variable. Le taux général attribué par l’ITPO peut varier de 6% à 10%, tandis que le taux réduit appliqué notamment aux logements sociaux et de familles nombreuses, est compris entre 1% et 7%.

Dans certains cas, ou quand les parties au contrat de vente en ont décidé ainsi, l’acquéreur de logements d’occasion devra acquitter l’Impôt plusvalía: cette taxation de provenance municipale grève l’augmentation de valeur des biens immobiliers urbains. Il se calcule sur la base imposable de l’Impôt de Biens Immeubles et prend en compte le temps écoulé entre l’acquisition du bien par le vendeur et la vente de l’immeuble. Il convient cependant de souligner que chaque commune établira ses propres critères pour déterminer le taux applicable, bien qu’il ne puisse excéder les 30%, un tel taux restant applicable que lors de circonstances exceptionnelles. En règle générale, il appartient au vendeur de payer cette taxe, ce qui aura une incidence sur le prix de vente final. Néanmoins, pour éviter cela, il pourra être inscrit dans le contrat que ce soit l’acheteur qui paye la taxe.

Compte tenu de ce qui est exposé dans le paragraphe susmentionné concernant le paiement de la plusvalía, l’achat d’une propriété d’occasion impliquerait un taux variant en fonction de la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier et en fonction du nombre d’années révolues depuis l’achat de la propriété du vendeur. L’ensemble des taxes relatives à l’acquisition d’un logement d’occasion (IPTO et plusvalía) atteindra donc un taux maximal de 40%, à moins que l’acheteur et le vendeur en aient convenu autrement, il devra uniquement être appliqué l’IPTO dont le taux général maximum atteint les 10%.

Conclusion

Les disparités existantes entre ces régimes de taxation et leurs taux appliqués à l’acquisition du bien (partant d’un taux de 11,5% allant jusqu’à un très incertain taux de 40%) ne doivent pas conduire à une perception erronée qui consisterait à dresser la conclusion qu’un logement d’occasion est plus grevée qu’un logement neuf, car la base imposable appliquée de l’une à l’autre peut varier de manière considérable, démontrant des prix finaux ajustés à une perception rationnelle du marché. Cependant, pour éviter les mauvaises surprises, il s’avère nécessaire de bien rédiger les clauses du contrat de vente pour faire en sorte que l’acheteur n’ait pas à payer certaines taxes comme la plusvalía, sauf dans les circonstances où l’acquittement de cet impôt par le vendeur affecte de manière proportionnelle le prix de vente final du bien immeuble.

Enfin, l’investisseur devra également prendre en compte l’existence d’autres dépenses associées à la vente, comme les frais de notaire et d’avocat, les frais d’enregistrement au Registre de la propriété et les commissions des agents immobiliers.

 Cet article ne relève pas du conseil juridique

Nicolás Melchior

Diplômé en Droit avec un Master en Urbanisme et Organisation du Territoire, Nicolás Melchior est spécialisé en droits des sociétés, contrats commerciaux et commerce électronique. Langues de travail : français, espagnol, anglais et allemand. Envoyez votre consultation à Contactez Maître Melchior