Obligations et responsabilités du promoteur de la construction

Définition du promoteur

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi sur la construction (LOE), la notion de promoteur de la construction n’avait pas fait l’objet d’une définition uniforme dans la législation espagnole. Avant la LOE, il n’existait pas de notion de promoteur ayant une application générale, mais plusieurs significations dans des règlementations sectorielles applicables à des cas particuliers.

C’est la raison pour laquelle la Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) a établi, par le biais de plusieurs arrêts, les caractéristiques qui définiraient finalement le promoteur. En conséquence, dans un jugement, il a été défini comme la personne qui concentre toute l’activité de construction […] en raison de ses fonctions de conception, de planification, de coordination, d’organisation et de financement. […] son activité se professionnalise de plus en plus. Et dans un autre jugement, comme toute personne physique ou morale qui, sous la forme d’une entreprise, exerce une activité visant à favoriser la construction de bâtiments dans le but d’en tirer un bénéfice économique.

Au vu de ce qui précède, le promoteur n’a pas nécessairement besoin d’être le propriétaire du terrain à bâtir. Il suffit qu’il dispose de pouvoirs suffisants sur le terrain pour mettre en œuvre l’activité de construction.

Afin d’englober le plus d’activités et d’organismes promoteurs possibles, le législateur a proposé à l’article 9.1. de la LOE une notion large du promoteur en le définissant comme toute personne, physique ou morale, publique ou privée, qui, individuellement ou collectivement, décide de réaliser, promeut, programme et finance, avec ses propres ressources ou celles d’autrui, les travaux de construction pour elle-même ou en vue de leur aliénation, remise ou cession à des tiers ultérieurement et à quelque titre que ce soit.

En vertu de ce qui précède, le promoteur est reconnu comme la personne :

• Qui a un rôle décisionnel dans le processus de construction, car il décide, promeut, programme et finance, avec des ressources propres ou autres, les travaux de construction
• À qui les travaux de construction sont destinés ou qui les aliénera, remettra ou cèdera ultérieurement à des tiers à quelque titre que ce soit.

C’est pourquoi n’a pas le statut de promoteur une personne qui, même si elle tire profit de la construction, ne prend pas de décisions liées au travail de construction (comme par exemple la banque qui se limite uniquement à financer la construction).

La LOE, dans ses motifs et dans son article 17.4, ainsi que la jurisprudence ont assimilé au promoteur, aux fins de l’exercice de sa responsabilité, d’autres figures qui, n’ayant pas cette dénomination, interviennent également dans le processus de construction. C’est le cas du gérant de coopératives ou de communautés de propriétaires, ou du promoteur-constructeur, c’est-à-dire, de celui qui promeut la construction en participant non seulement au financement, mais aussi à l’exécution des travaux. Toutefois, une partie de la doctrine stipule que la LOE n’envisage pas cette hypothèse dans sa définition juridique.

Les obligations du promoteur

La LOE énonce également dans son article 9.2 les obligations qui incombent au promoteur, à savoir :

• Détenir sur le terrain la propriété d’un droit qui lui permette de construire dessus (circonstance précédemment indiquée)
• Fournir la documentation et les informations préalablement nécessaires à la rédaction du projet et autoriser le maître d’œuvre à modifier ultérieurement le projet
• Gérer les démarches et obtenir les licences et autorisations administratives requises, ainsi que souscrire l’acte de réception de l’ouvrage
• Souscrire les assurances prévues à l’article 19
• Remettre à l’acquéreur, le cas échéant, les documents relatifs aux travaux exécutés ou tout autre document requis par les administrations compétentes.

Responsabilité civile du promoteur

En ce qui concerne le régime de responsabilité civile en matière de construction, la question de l’étendue de la responsabilité du promoteur se pose souvent. Le promoteur ne participe pas directement à la construction, en effet, il prend seulement des décisions. Cependant, son rôle décisionnel dans le processus de construction en tant que professionnel du marché immobilier, de même que la confiance raisonnablement générée chez les acquéreurs quant à la conformité d’une construction, sont deux critères qui permettent d’engager sa responsabilité.

La LOE établit dans ses articles 17 à 19 que la responsabilité civile des différents agents en cas de dommages matériels dans le bâtiment sera engagée de manière personnelle et individualisée, tant pour leurs propres actes que pour les actes d’autres agents auxquels, conformément à la loi, ils devront répondre.

Cependant, selon l’art. 17.3 de la LOE, le promoteur ne sera pas tenu pour responsable dans la mesure où il ne serait pas possible d’identifier la cause des vices, des défauts ou la part de responsabilité imputable à chaque partenaire du dommage.

Laura Coursimault et Felipe Pfeiffer

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