Le contrat d’arrhes dans les transactions immobilières en Espagne

Le contrat d’arrhes est un contrat privé généralement utilisé dans les transactions immobilières. Le contrat d’arrhes permet de constituer une garantie réciproque entre l’acheteur et le vendeur pour assurer l’opération dans des conditions que tous deux jugent acceptables et différer la signature de la vente du bien.

La vertu du contrat d’arrhes est qu’il fonctionne comme une arme à double tranchant, puisque l’acheteur avance un montant au vendeur et que le non-respect par l’une ou l’autre des parties entraînera, à quelques exceptions près (principalement, accord entre les parties ou cas de force majeure), des conséquences négatives pour la partie ne respectant pas l’engagement. La règle générale est que, si l’acheteur ne respecte pas l’engagement, il perd le montant des arrhes versées et le vendeur prend possession de ce montant, tandis que, si la partie ne respectant pas le contrat est le vendeur, ce dernier doit rembourser à l’acheteur le double du montant initialement reçu.

Pour que le contrat d’arrhes soit effectif pour les deux parties, il est nécessaire qu’il définisse toutes les circonstances et conditions associées à la vente à venir, il est donc essentiel qu’il comprenne les points suivants :

Points essentiels du contrat d’arrhes

• Description précise du bien à transmettre (par exemple, avec l’inclusion des références du registre et du cadastre)
• Identification correcte des parties, principalement, le nom, le prénom, le numéro de C.N.I ou document étranger équivalent, l’adresse physique et, en cas d’intervention de personnes morales, la référence de l’origine des pouvoirs des représentants.
• Les conditions de vente, notamment :
  • Le prix de la vente
  • Les moyens et les conditions de paiement
  • L’état physique, d’enregistrement et administratif du bien dans lequel il sera transmis
  • La répartition des frais et des obligations fiscales découlant de la vente.
• Le montant des arrhes à verser par l’acheteur au vendeur. Il convient de noter que le montant sera librement convenu entre les parties et qu’il est généralement déterminé par un pourcentage du prix total de la vente (entre 10% et 20% de celui-ci). Compte tenu de l’effet que produit généralement le montant des arrhes, c’est parfois l’acheteur lui-même qui préfère négocier la remise d’un montant plus élevé afin d’établir des conditions plus sévères à la partie ne respectant pas le contrat.
• Délai pour formaliser la vente devant un notaire : les parties voudront limiter le délai pour célébrer la vente et enregistrer la nouvelle propriété du bien dans le registre foncier correspondant. À cet effet, le contrat d’arrhes doit être formalisé dans un acte public, un acte exécutoire ou un acte authentique délivré par une autorité judiciaire ou par le Gouvernement ou ses agents dans la forme prévue par la réglementation ; l’acte public notarié est le moyen le plus simple.
• Il convient de noter que le non-respect des délais convenus par l’une ou l’autre des parties peut constituer une cause suffisante pour entraîner la perte des arrhes (acheteur ne respectant pas le contrat) ou l’obligation de remettre le double à l’autre partie (vendeur ne respectant pas le contrat). Il est donc conseillé d’établir une durée convenant aux deux parties, qui leur permette de faire face à leurs obligations (par exemple, obtenir un financement pour l’achat du bien ou réparer le bien endommagé).
• Les conditions qui permettront à l’une ou l’autre des parties de se désengager de la transaction avec ou sans pénalité. Il est courant que dans les transactions immobilières, il y ait des incertitudes sur des éléments essentiels pour l’une ou les deux parties. Pour cette raison, les parties effectueront les recherches qu’elles jugent nécessaires pendant le temps convenu à cet effet et, au cas où celles-ci donneraient des résultats défavorables, elles pourront profiter du droit de se retirer de la transaction sans aucune conséquence néfaste.

Le contrat d’arrhes qui reprend correctement les points mentionnés précédemment, une foie signé par les parties, permettra de sécuriser la future transaction immobilière.

Enfin, il convient de noter qu’il existe trois types de contrats d’arrhes.

Voir infographie

Si vous souhaitez des informations supplémentaires concernant le contrat d’arrhes en Espagne